2016.12--华泰证券-站在风口的长租公寓.pdf - 证券研究报告 行业研�/深度研� 2016年12月05日 站在风口的长租公寓

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谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究 / 深度研究 2016 12 05 房地产 增持(维持) 谢皓宇 执业证书编号: S0570515070001 研究员 010-56793955 [email protected] 郝亚雯 010-56793951 联系人 [email protected] 1 《房地产 : 四个玩家,一盘大棋》 2016.11 2 《房地产 : 华泰证券:用 3 年的视角看最后 1.2 个月》 2016.11 3 《房地产 : 让投资再飞一会》 2016.11 资料来源: Wind 站在风口的长租公寓 房地产新时代系列之公寓行业篇(二) 中国租赁市场过万亿,从“房奴”到“租客”的转变 中国目前流动人口超过 2 亿,房屋租赁的交易额已破万亿左右,而围绕这 些人口产生的住宿以及生活消费,是一个超过万亿级的市场。高房价梯度 差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格,未来大家将努 力做好一个租客。从供给方来说,目前住宅存量达 2.5 亿套,其中有 7900 万套房流入租赁市场,如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。 从需求方来说,如今租房者八成是 85 后,超 45% 90 后,普通的租赁房 屋再不可能满足这两种人群,在消费升级的背景下,公寓行业必定会受益。 同时资本的进入和政策的推动,都给公寓行业带来巨大的想象力。 租赁市场发展滞后,品牌公寓市占不到 2% 目前我国的租赁市场并不健全,住房租赁市场仍以个体房东为主体,机构 参与者缺少,导致专业租赁经营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租, 个人房东卖房套利,经纪公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。但租 赁市场是一个持久的刚需市场,因此开发商和传统物业都向“存量资产管 理和服务增值”转型。如今公寓市场参与的主流玩家主要有四类,分别是 专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。在许多发 达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%~30% ,但中 国目前品牌公寓的规模市占不到 2% ,未来发展空间非常大。 长租公寓行业货币化低,包租 + 装修的重资产模式规模不经济 青年长租公寓结合了青年和长租两大特性,是目前广大青年租赁需求的产物,和海外 成熟长租公寓市场最大的不同,中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成 本,使得整个长租公寓行业货币化率不高。如今国内长租公寓都是走包租 + 装修 + 后增值服务的商业模式,此重资产运营模式很难发挥规模经济,最大掣肘在于租期太 短,目前分散式公寓租期 3-5 年,集中式 10 年左右,像日本和美国租期都在 20 以上,因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本;其次在于低续约率,因为前期拿
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  • Fall '11

What students are saying

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    As a current student on this bumpy collegiate pathway, I stumbled upon Course Hero, where I can find study resources for nearly all my courses, get online help from tutors 24/7, and even share my old projects, papers, and lecture notes with other students.

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    Kiran Temple University Fox School of Business ‘17, Course Hero Intern

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    I cannot even describe how much Course Hero helped me this summer. It’s truly become something I can always rely on and help me. In the end, I was not only able to survive summer classes, but I was able to thrive thanks to Course Hero.

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    Dana University of Pennsylvania ‘17, Course Hero Intern

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    The ability to access any university’s resources through Course Hero proved invaluable in my case. I was behind on Tulane coursework and actually used UCLA’s materials to help me move forward and get everything together on time.

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    Jill Tulane University ‘16, Course Hero Intern

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