\u5171\u4eab\u5f0f\u957f\u79df\u516c\u5bd3\u603b - HUNAN UNIVERSITY \u5171\u4eab\u5f0f\u957f\u79df\u516c\u5bd3 \u53ef\u7814\u62a5\u544a \u5c0f \u7ec4 \u6210 \u5458 \u4f55\u7530 \u8d3e\u6e05\u626c \u9a6c\u6b23\u5b87 \u5434\u660a\u94b0 \u738b\u542f\u822a \u5b66

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HUNANUNIVERSITY共享式长租公寓可研报告何 田贾 清 扬马 欣 宇吴 昊 钰王 启 航工商管理学院财务管理(金融工程)何田20160601010123贾清扬201606010213马欣宇201606010102王启航201606010507吴昊钰201606010203刘梦麒
目录1.总论................................................................................................................................................11.1.项目申报单位的基本情况................................................................................................11.2.项目概况............................................................................................................................21.3.可行性研究编制依据及范围............................................................................................41.4.主要技术经济指标............................................................................................................42.项目建设背景及优势....................................................................................................................52.1.项目建设背景....................................................................................................................52.2.项目建设的必要性............................................................................................................62.3.项目建设的优势................................................................................................................73.发展规划、产业政策及行业准入...............................................................................................83.1.发展规划............................................................................................................................83.2.产业政策..........................................................................................................................103.3.行业准入..........................................................................................................................124.市场分析及预测..........................................................................................................................144.1.房地产市场分析..............................................................................................................144.2.共享公寓市场分析..........................................................................................................164.3.共享公寓市场预测..........................................................................................................205.建设用地、征地拆迁及移民安置分析.....................................................................................225.1.建设用地..........................................................................................................................225.2.建设条件..........................................................................................................................225.3.建设条件分析..................................................................................................................23
6.建设规模、内容与项目开发条件.............................................................................................246.1.建设规模...........................................................................................................................246.2.建设内容..........................................................................................................................246.3.项目概况现状..................................................................................................................276.4.项目建设条件..................................................................................................................277.项目整体规划方案......................................................................................................................307.1.项目定位..........................................................................................................................307.2.规划目标及原则..............................................................................................................337.3.总体布局..........................................................................................................................377.4.组织及管理模式..............................................................................................................378.环境和生态影响分析..................................................................................................................388.1.编制依据..........................................................................................................................388.2.环境和生态现状..............................................................................................................388.3.生态环境影响分析..........................................................................................................388.4.生态环境保护措施..........................................................................................................388.5.节能节水措施...................................................................................................................399.项目实施进度与劳动组织..........................................................................................................409.1.组织机构..........................................................................................................................409.2.人力资源配置(劳动组织、定员)..............................................................................409.3.项目开发期......................................................................................................................419.4.项目实施进度安排..........................................................................................................419.5.项目进度控制..................................................................................................................41
10.投资估算与资金筹措................................................................................................................4110.1.投资估算.........................................................................................................................4110.2.资金筹措.........................................................................................................................4211.经济与社会效益分析................................................................................................................4311.1.财务评价依据、基础数据与参数选取........................................................................4411.2.销售收入、销售税金及附加和增殖税估算................................................................4411.3.成本估算........................................................................................................................4511.4.财务效益分析................................................................................................................4611.5.财务清偿能力分析........................................................................................................4711.6.不确定性分析................................................................................................................4711.7.财务评价结论................................................................................................................4911.8.社会效益........................................................................................................................50
11.总论1.1.项目申报单位的基本情况项目名称:定制智能极小型复合化共享式长租公寓项目建设主体:智能化建设的长租公寓项目建设地点:长沙市岳麓山周边及长沙芙蓉区旧城区(预备阶段)项目建设单位:长沙中建信和地产有限公司(中建信和地产有限公司是中建五局旗下城市运营服务平台。公司成立于20036月,从自有基地开发起步,已逐步成长为具备地产开发、物业管理“双一级”资质,涵盖片区开发与运营、中高端住宅开发、商业地产及酒店运营、园林施工、物业管理等多领域业务的专业化公司。2017年,中建信和全年完成销售额103亿元,成为湖湘本土房企中首个年销售额破百亿的公司。)项目销售目标群:①事业起步阶段的白领;②周边高校的在校大学生“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是房地产三级市场一个新兴的行业,“二房东”将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。区别于传统个体租赁,长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系,长租公寓受到越来越多年轻人追捧。结合当下的社会趋势,我们试图探索长租公寓的一种新形态:以共享为出发点,以网络与智能家居为手段,试图用一种可移动的盒子,突破建筑和家具的界限,思考中国年轻人未来的生活方式。我们尝试探索“居住”的新定义:所谓居住并非只能在家里,更可以是探身到外部空间,让周围的人们也参与到自己的生活当中。1共享式长租公寓的外部实现
21.2.项目概况对于我国房屋租赁市场来说,流动人口和毕业大学生是其发展的主力军,但流动人口随着城市化进程的推进已经出现放缓趋势,近来房价也呈持续走高的现象,越来越多的年轻人选择租房,因此租赁市场的需求规模充分。我国长租公寓的供应规模还在起步阶段,具有很好的发展前景。1.2.1.地理位置目前市场上主要的长租公寓品牌有:自如、万科泊寓、蛋壳公寓、YOU+际等,这些品牌开展的公寓主要集中于一、二线城市,参考目前的行业趋势和我们所熟悉的区域范围,我们定位从新一线城市——长沙起步。考虑到我们开设的长租公寓所面临的受众群体主要是:在长沙上学却又因为个人的多方面需求而不想住在学校统一安排宿舍的在校大学生,与事业刚起步没有足够资金独自租较大公寓的白领,我们把共享式长租公寓定位在靠近长沙市中心繁华区域的芙蓉区与岳麓大学城附近。芙蓉区既靠近市中心繁华区域的五一广场,又具备充足的闲置房屋,其中部分空旧房屋被私人用来改做小旅馆,但这些私家建立的小旅馆的居住环境较差,客源少,用户体验不高,故可以通过回购房源实现我们的共享式公寓改造,进而提供给在附近工作上班的职员;而岳麓大学城集中了三家主要的大学:湖南大学、中南大学、湖南师范大学,具备充足的大学生流量,尤其针对大三将要考研的学生,他们往往由于压力较大睡眠质量变差,或出于对于无人打扰的个人独立空间的诉求,因此有更大的可能会选择长租公寓。1.2.2.建设创新
32共享式长租公寓的内部细节可移动模块化“舱体”不同于中国当前传统的长租公寓,我们的设计建立在共享的基础上,更针对提升客户体验,更注重考虑人的感受。因为随着社会的发展,我们发现每个人并不需要很多的个人空间,对于参加工作的白领来说:大部分的时间他们都投入在工作上,只有很少的时间待在自己的公寓;而对于在校大学生来说:他们忙于学业,在宿舍也只有短暂的时间,对他们来说甚至于只有一张床就可以满足个人的需要。基于以上分析,我们考虑将个人必需的私人空间简化到最小且适宜的可移动模块化“舱体”中,而外部的空间则通过放置自选模块化可移动家具来营造公共空间用作共享使用。在满足了基本的休憩个人空间后,公共共享空间降低了租户的租金,促进了租户之间的交流,使志同道合的租户可以相处在一起,营造“家”的感觉。互联网定制设计2016年,中国建设行业年度峰会上贾晓平提到:目前建筑产业的高速增长的时代已经过去,急需产业转型升级。而互联网作为当前社会引领社会风向的潮流行业,其拥有着链接传统行业的超凡能力。互联网强调充分的用户感受,打破了个人与企业之间的时间与空间的约束,故基于提高用户体验的发展思路,我们在传统的长租公寓基础上融入互联网元素,为舱体的定制与使用制定了一种概念应用,使互联网技术与我们的长租公寓紧密结合,其中包括五大主要模块:舱体外接家具定制、舱体实时监控、智能小屋、租客社交平台、环境自定义。互联网与居住空间的内部、外部结合,让租客能更便捷地获得理想的居住环境。1.2.3.建设细节我们着重打造一个同时具备封闭的个人空间与开放的外部空间的共享式长租公寓。从封闭的个人空间方面考虑:为保证独立舱体的适用性,我们考虑使用配套的机械轮与固定装置实现模块盒子的灵活性。这保证了关系较好的住户能方便地靠近对方的舱体;为保证高质量的用户体验,我们考虑运用合适的材料(例如隔音毡等)确保模块盒子的隔声效果,进而为用户打造一个充分独立舒适的个人空间;为保证独立小舱体内的住户可以拥有与在普通公寓相同的用户体验,我们考虑将舱体分为干区和湿区两个部分。干区拥有小床、小桌子,建造材料更为

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